Tapuda ‘gerçek değer’ arayışı

25 Ekim 2022 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan karar ile ‘Gayrimenkullerin vergilendirilmesinde esas alınan alım satım değerinin belirlenmesi ve beyanına ilişkin yeni bir sistem devreye girecek. Bu yeni değer belirleme yöntemini, ilk aşamada kamuoyun ‘satışlarda ekspertiz raporu zorunluluğu’ olarak algıladı ve böyle yansıtanlar oldu ancak bu doğru değil. Karar, -sistemin altyapı çalışmaları tamamlanır ve uygulamaya girerse- bir değerleme raporu zorunluluğu getirmiyor, sadece değer belirlemede yöntem değişiyor. Detayları kısaca aktaralım…

Değer Bilgi Merkezi

Konu, geçmiş yıllarda gündeme gelmiş, sektör temsilcileri ile yapılan görüşmeler sonucunda bazı sakıncaları olduğu için uygulamaya geçmemişti. O dönem Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) çatısı altında Değer Bilgi Merkezi oluşturulması yönünde bir karar alınmıştı ve esasında bu merkez o tarihten bu yana yani 2019’dan beri aktif. Yeni uygulamada, gayrimenkullerin değeriyle ilgili oluşturulan ‘tüm verilerin’ Değer Bilgi Merkezi’ne elektronik ortamda anlık olarak iletilmesi sağlanacak. Böylece ‘Taşınmaz Değer Haritaları’ oluşturulacak.

Tüm veriler derken kastedilen nedir peki? Vatandaşlar tarafından beyana dayalı bildirilen satış bedelleri, SPK ve BDDK tarafından yetkilendirilmiş uzmanların yabancı satışı, konut kredisi veya ticari amaçlı kullanılan krediler, mahkeme kararıyla satış, miras v.s diğer konular için hazırlanan değerleme raporları güncel gayrimenkul satış değerine katkı sağlayacak veriler üretecek. Değer Bilgi Merkezi’nin topladığı bu rakamlardan hangi yöntemle -örneğin aritmetik ortalama alma- güncel bir değer tespit edeceği konusu ise henüz netlik kazanmış değil.

Amaç öncelikle vergi

Bu uygulamanın amacı, -Resmi Gazete’de yazan ifadesiyle yazıyorum- vergide adaleti sağlamak ve vergilemeyi pekiştirmek olarak açıklanıyor. Gayrimenkul satışlarında, satış bedelinin gerçek değere yakın yazılması, tapu harcı miktarlarını mutlaka artıracaktır ancak tapu devirlerinde oluşan vergi kaybını önlemek öncelikli hedef olarak karar metninde yer almış. Sistem sayesinde, vergisiz kalan matrah vergiye tabi olacak, gelir ve kurumlar vergisi artacak, buna bağlı KDV artışı da yaşanacak.

Erteleme olur mu?

İlgili kurumlar arasında koordinasyon sağlanması ve sistemsel altyapının hazırlık süreci göz önüne alındığında uygulamanın, hemen 1 Ocak itibariyle başlaması mümkün görünmüyor. Bir süre daha erteleme olması muhtemel. Bununla birlikte, rayiç bedel ile gerçek satış bedeli arasındaki farkın kapanması, kamunun beklediği düzeyde vergi gelirini yükseltirse, şu an %4 olarak alınan tapu harçlarında indirime gidilmesi de tekrar gündeme gelebilir.

Hoşçakalın...